房地产需要“坏故事”:非理性繁荣持续得越久 破坏力越大

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秦浩的朋友圈15小时前我想分享

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诺贝尔经济学奖获得者,耶鲁大学教授罗伯特席勒谈到了一件事。 2006年秋天,在一次会议上,他问弗雷迪麦克(联邦住房贷款抵押贷款)的首席经济学家弗兰克诺索夫是否经历过房价下跌的压力测试。弗兰克说:“我们甚至考虑过当全国房价下跌13%-14%时会发生什么。”席勒问:“如果跌幅超过这个范围,我该怎么办?”

它从那时起就没有出现过。然而,一年后,“永不出现”的场面出现了。或者是“08风暴”的“坏故事”。

在西方,金融市场将资源分配给最善于利用资源的群体,将风险分散到最厌恶风险的群体,政府的作用是为金融市场建立一个受法律监管和高度监管的制度。但是当“08风暴”咆哮时,一切都失败了。

稳定的道路。他们沉迷于令人眼花缭乱的“好故事”,而管理者则沉迷于市场自我调节一切的能力。

最近,中国房地产的“坏故事”,如连续剧,已经集中。

7月初,新城房地产创始人的丑闻使上海和香港上市公司的市值每月下降500亿。在危急情况下,接管团队的“小帅哥”带领团队密切联系对方的“接收人”,并出售了数十亿资产,而这位强人则掰开了手臂。

高负债的大型住房企业已经开始“负担”。王健林的手段绝对具有决定性。 2017年7月19日,万达商业地产以77.06亿元的价格将77家酒店转让给富力地产,并将13个文化旅游项目91%的股份转让给438.44亿元。融创,总交易额为637.5亿元,创下了中国房地产史上单笔交易的纪录。

在“新城事件”发生后的短短一个月内,包括银行和信托在内的金融体系已完全承包了房地产贷款。一些没有资金的开发企业在海外大胆发行美元债券,以防止资金链断裂。利率甚至高达15%。 8月5日,人民币汇率突然开启新一轮下行波动,显然增加了海外发行美元债务的风险。昨天,一家大型金融机构的负责人告诉笔者,美元债务曾经是一些公司的生命线,现在它将成为一个绞索。

在华尔街上有一句名言,“要小心喂你的手,最后是打破你脖子的手。”

今年夏天,开发公司正在为火锅上的蚂蚁筹集资金。市场反应不好。六月份,我对家人的热爱表明,北京的二手房完成了11,000套在线签约,比5月下降了14.43%,同比下降了25.58%,并且很少低于当月的新房量。 3月至6月,在线标牌总数从16,000套降至11,000套,持续下降的趋势非常明显。在交易量下降的同时,房价也下跌。据家庭研究所统计,2019年上半年北京二手住宅的平均成交价格为每平方米56,825元,与2018年的平均成交价格差别不大,为62,835 2017年上半年每平方米人民币。大米,下跌近10%。进入7月后,实际交易价格将不得不下降。 “坏故事”在房地产市场蔓延。

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找出Steven Roach的《失衡——后危机时代的再平衡》,其中他说房地产是一群迷幻的美国人,曾诱惑过许多国家,包括中国。 “美国的问题可能发生在中国。没有人能说中国是一个特例。”

我们需要一些“坏故事”,因为非理性繁荣持续的时间越长,其破坏力就越大。

所有泡沫经济的本质是一样的。 “好故事”和“坏故事”的转变往往是片刻。韩国经济学家李正宇在文章《韩国的财富:资本获利与所得的不平等》中表示,20世纪80年代韩国的土地价格为14,636.6亿美元,仅次于日本的45万亿美元和美国的29万亿美元。韩国的土地价格是加拿大的5.7倍,是法国的9倍。美国和加拿大的土地面积约为韩国的100倍。根据每单位的数据,韩国的土地价格是英国的4.3倍,是美国的50倍。那时,韩国出售的土地可以购买面积为100倍的六个加拿大人,或者你可以买九个法国公司,这些公司的规模是五倍,或者是美国的一半。这是泡沫经济创造的财富幻觉,这是一个令韩国人头晕目眩的“好故事”。房地产泡沫的破灭最终使韩国付出了巨大的代价。随着财富的幻灭和金融体系的崩溃,房地产已经成为一种“死国疾病”。在日本房地产泡沫破裂后,数百家银行破产,数百万亿(数万亿)天文数字的不良资产甚至“超出了第二次世界大战的经济损失”。

该研究一再引用“Jessel悖论”:当市场单边上涨时,投资者买入了大量股票,他惊讶地发现,在他买入之后,股票很快就会上涨,他买入的股票就越多。他上升得越多,所以他认为他是一个聪明的投资者,所以他继续增持甚至借来。最后,他把这些股票一路走高,他觉得他可以兑现。所以,他打电话给代理商并想卖掉股票。对方犹豫了一下,问道:“先生,你买的东西价格如此之高。如果你不买,你想把它卖给谁?” p>所有投机市场都有这样的特征。当鼓停止时,当流动性消失时,膨胀的泡沫将像一堆棉花糖一样收缩,所有参与者都会像宿醉一样。痛。在亚洲金融危机爆发之前,泰国白酒大亨苏旭明最高的净资产为1000亿泰铢,泡沫破裂后仅剩下100亿泰铢。在亚洲金融危机和次贷危机期间,有许多悲惨的决赛,其中许多富人吞下了他们的枪或烧了木炭。这些都是好故事和坏故事之间的瞬间过渡。他们没有带来任何感情,也没有给你一口气。

在经历了人类历史上宏伟的“黄金二十年”之后,中国房地产市场最近出现了一些“坏故事”。但从某种意义上说,就像在干燥的丛林中偶尔点燃的一些小火,你可以燃烧枯叶,避免丛林火灾的火灾。通过释放小风险,您可以避免特别严重的风险。叠加共振。无论这是一个“好故事”还是一个“坏故事”,都有必要长时间看待它,避免只看短期眼睛;有远见,避免动物精神驱使的放牧效果;独立思考,不盲目思考,避免冲动和情感使用,学会冷静理性。

“照片|视觉中国”

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